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Sachwertfaktor
Sachwertfaktoren sind Marktanpassungsfaktoren für die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und dienen somit der Berücksichtigung der Lage des Bewertungsobjektes bei der Bewertung im Sachwertverfahren.
Die Sachwertfaktoren ermittelt der örtlich zuständige Gutachterausschuss auf Basis geeigneter Kaufpreise bebauter Grundstücke des örtlichen Grundstücksmarktes. Maßgeblich sind hierfür die Paragraphen der ImmoWertV.
(Vgl. Metzger/Fahrländer (2020), S. 175)
Liegenschaftszinssatz
Liegenschaftszinssätze (oder auch Kapitalisierungszinssätze) sind die Zinssätze, mit denen Grundstücke und deren Verkehrswert im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze werden jeweils für verschiedene Grundstücksarten veröffentlicht, insbesondere für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. (Vgl. §193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB)
Veröffentlicht werden diese Zinssätze vom zuständigen Gutachterausschuss auf der Grundlage geeigneter Kaufpreissammlungen. (Vgl. Metzger/Fahrländer (2020), S. 26, S. 105)
Der Liegenschaftszinssatz spielt eine wichtige Rolle im Ertragswertverfahren.
Gutachterausschüsse
Der Wegfall von Preisstopps für Grundstücke und die Öffnung des Immobilienmarktes in den 1960er Jahren waren die maßgeblichen Gründe für die Einführung bundesgesetzlicher Regelungen für die Wertermittlung sowie die Einrichtung von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Diese Ausschüsse agieren als unabhängige Gremien. Sie sind gesetzlich beauftragt, auf Grundlage tatsächlicher Kaufvorgänge objektive Informationen über das Marktgeschehen abzuleiten und somit für Markttransparenz zu sorgen.
In Baden-Württemberg sind die Städte und Gemeinden für die Bildung der Gutachterausschüsse zuständig.
Die wichtigsten Aufgaben des Gutachterauschusses sind:
- Die Führung und die Auswertung einer Kaufpreissammlung (wesentliche Arbeitsgrundlage)
- Die Ermittlung der Bodenrichtwerte und anderer Wertermittlungsdaten
(Vgl. https://www.zgg-bw.de/Gutachterausschuesse/index.html)
Vergleichspreise
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren